Как отстраивали города СССР после Великой Отечественной войны
. И сколько сейчас стоит жилье в домах с 80-летней историей
Высотка на Котельнической набережной в Москве
В 1945 году жизнь в СССР во многих отношениях началась заново. Прежде всего это коснулось быта, в том числе жилья. За четыре года войны в стране было разрушено около 70 млн кв. м жилого фонда, миллионы людей остались без крыши над головой, а новое строительство не покрывало нанесенного ущерба. В середине 1940-х вопрос дефицита жилья в крупных городах встал очень остро. Рассказываем, какие города пострадали больше всего, какие здания там возвели и сколько в них стоит жить сегодня, спустя 80 лет после окончания войны.
Дома переходного периода
В условиях дефицита материалов, рабочих рук и времени правительство сделало ставку на малоэтажное типовое строительство. По всему Союзу возводили небольшие кварталы одно- или двухэтажных домов, как правило, деревянных, реже — кирпичных. Фактически архитекторы тиражировали довоенный формат рабочих поселков, которые в 1920–1930-е годы активно формировались вокруг промышленных предприятий. Но если раньше их строили по индивидуальным проектам, то теперь — по типовым, в рекордно сжатые сроки и часто непрофессиональными строителями.
Такие малоэтажные дома задумывали как более комфортную альтернативу довоенным баракам, но все равно считали временным жильем. Тем не менее большинство таких кварталов прослужили до конца ХХ века и в отдельных городах сохраняются до сих пор.
Архитектурная иерархия
Наибольшее распространение в послевоенном СССР получили сталинки — многоквартирные дома, которые строили из долговечных материалов, они имели прекрасное инженерное оснащение и роскошные по тем временам планировки. Их строительство началось еще до войны и продолжалось до конца 1950-х, когда развернулась хрущевская борьба с излишествами в архитектуре. Как правило, сталинки — атрибут крупных городов: Москвы, Санкт-Петербурга, Казани, Новосибирска, Челябинска, Ростова-на-Дону, Воронежа, а также бывших республиканских столиц.
Сталинки можно условно разделить на несколько категорий: фасадные, или номенклатурные, типовые и малоэтажные — их еще нередко называют немецкими домами. Каждая категория имеет свои особенности, напрямую связанные со статусом предполагаемых жильцов.
Дом на 1-й Тверской-Ямской улице в Москве
Фасадные сталинки (часто они совмещали административную и жилую функции) украшали центральные улицы крупных городов и отличались вычурной архитектурой с лепниной, барельефами, башенками и прочим декором. Именно эти здания сформировали современный облик большинства российских городов. Их создавали по индивидуальным проектам известных советских архитекторов, и предназначались они для творческой и научной элиты, а также партийной номенклатуры — отсюда их неофициальное название.
Квартиры в таких домах считаются комфортабельными даже по современным меркам: большие изолированные комнаты, потолки от 3 м, несколько санузлов, просторные балконы и прочие удобства вроде кладовых и мусоропровода на кухне. В Москве такие дома стоят, например, на Кутузовском и Ленинградском проспектах, Фрунзенской набережной, Смоленской площади и на Таганке.
Типовая сталинка в Москве
Типовые сталинки — самые распространенные на территории бывшего СССР. Как правило, это пятиэтажные многоквартирные дома, построенные по всем нормативам из качественного силикатного кирпича, но без декора. Комнаты в типовых сталинках большие, от 10 кв. м, но дополнительные удобства не предусмотрены (иногда на несколько квартир приходился один санузел). Квартиры в таких домах предназначались для военных, служащих, мелких партийных сотрудников и рабочих. Типовые сталинки хорошо сохранились в большинстве регионов России и до сих пор относятся к качественному жилому фонду.
Дом на Щепкинской улице в Москве
Отдельная категория сталинок — так называемые немецкие дома, компактные строения не выше одного-трех этажей с деревянными перекрытиями и без подвалов. Часто их строили заключенные и немецкие военнопленные, без применения спецтехники. Некоторые корпуса не имели ванных и центрального отопления, их модернизировали уже в последующие десятилетия. Немецкие сталинки немногочисленны, но до сих пор эксплуатируются, их можно встретить, например, в Подмосковье и Ленинградской области.
Со временем у сталинок появились серийные планировки — страна готовилась перейти к эпохе массового строительства типового жилья. Одна из самых распространенных серий — II-01. Это узнаваемые кирпичные пятиэтажки с балконами, расположенными выше второго этажа, и окнами в торцах. Планировки — от одной до четырех комнат, как изолированных, так и смежных. Такие дома можно встретить во многих российских городах, до начала 1990-х именно они составляли костяк советского жилого фонда.
А вот серию II-08 строили только в Москве, причем всего три года — с 1957-го по 1960-й. За это время в столице было возведено всего 50 таких домов. Эксперимент был признан неудачным: серия оказалась слишком сложной и дорогой для массового производства. Дома высотой до восьми этажей с лифтами, но без мусоропровода, с улучшенными планировками и высокими потолками заменили на более скромные решения, тем более что они уже были готовы — началась эпоха хрущевок.
Высотки для элиты
Высотка на Кудринской площади в Москве
В послевоенной Москве помимо запуска массового жилищного строительства был реализован еще один масштабный проект, решавший, правда, не столько практические задачи, сколько символико-политические. Речь идет о целом архитектурном ансамбле, объединяющем всю Москву в своеобразное ожерелье, — знаменитых московских высотках. Вдохновленные американскими небоскребами, они должны были стать новыми высотными доминантами столицы и символами могущества Советского государства, победившего во Второй мировой войне. По сути, они задумывались как градостроительный памятник этой победе.
В 1947 году Совет министров СССР принял историческое постановление «О строительстве в г. Москве многоэтажных зданий». В этом документе зафиксирован амбициозный план — всего за пять лет, с 1947-го по 1952-й, построить в столице восемь высотных зданий: одно в 32 этажа, два — в 26 и пять — в 16. Все они должны были иметь разный функционал.
Из запланированных восьми высоток построить удалось только семь: главное здание МГУ на Воробьевых горах, гостиницы «Украина» и «Ленинградская», жилые здания на Котельнической набережной и Кудринской площади, здание Министерства иностранных дел России, а также административно-жилое здание на площади Красных Ворот. Возможность поселиться в таком доме была привилегией, получить которую можно было только по личному распоряжению руководителей государства — и далеко не всем. Так, среди жителей высотки на Котельнической были Галина Уланова, Фаина Раневская, Клара Лучко, Нонна Мордюкова, Александр Твардовский, Андрей Вознесенский, Евгений Евтушенко, Никита Богословский и другие.
Сегодня сталинские высотки — не только архитектурный символ Москвы, но и престижная недвижимость, цены на которую растут от года к году.
История в цене
Холл в подъезде высотки на Кудринской площади в Москве
Несмотря на то что сталинки относятся к старому жилому фонду, интерес к ним со стороны покупателей и арендаторов традиционно высок. При этом цены стабильно держатся на уровне новых проектов бизнес-класса, а в отдельных домах, например признанных памятниками, — даже выше. Во многом это объясняется расположением таких домов в центральных районах городов и высоким качеством строительства.
Кроме того, на стоимость влияет ограниченность предложения — сегодня на рынок попадают единичные объекты. Так, например, по оценке «Домклик», в Москве в первом квартале текущего года сталинки составили только 2,1% от всех квартир, выставленных на продажу, в Санкт-Петербурге — 1,7%, в Ростове-на-Дону — 1,8%. Самые большие предложения зафиксированы в Туле (6,9%) и Смоленске (4,1%).
Согласно подсчетам «Домклик», в Москве средняя цена квадратного метра на вторичном рынке жилья составляет 299,3 тыс. руб., тогда как в домах 1945–1955 годов постройки — 317,3 тыс. руб. (данные за первый квартал 2025 года). В Санкт-Петербурге, где велика доля исторической застройки, сталинки ценятся чуть меньше, но все равно довольно высоко на общем фоне — 167,2 тыс. руб. за 1 кв. м (при средней цене на вторичке 180,4 тыс. руб. за 1 кв. м).
В Краснодаре при средней цене квадратного метра на вторичном рынке 114,3 тыс. руб. сталинки стоят в среднем 160 тыс. руб. за 1 кв. м. В Ростове-на-Дону соотношение почти равное: среднерыночная цена квадратного метра здесь составляет 109,4 тыс. руб., а в сталинках — 110,3 тыс. руб. А в Мурманске самый большой ценовой разрыв — 95,3 тыс. руб. в среднем по рынку и 119,2 тыс. руб. в сталинках.
Интересно, что сталинки пользуются спросом и на рынке краткосрочной аренды жилья, составляя конкуренцию апартаментам. Многие путешественники предпочитают останавливаться в центральных районах городов, выбирая именно старый фонд. По данным «Домклик», в Москве сутки проживания в доме с 80-летней историей обойдутся в 5,4 тыс. руб., в Санкт-Петербурге — в 4,1 тыс., в Краснодаре — в 3,1 тыс., в Туле — в 3,4 тыс., а в Ростове-на-Дону — в 3,7 тыс. руб., что сопоставимо с ценами в отелях уровня 3–4 звезды. Таким образом, во многих крупных городах России послевоенные дома до сих пор остаются в категории престижного жилья и вызывают интерес как среди покупателей, так и среди арендаторов.
