«Покупатели элитного жилья — люди со вкусом». Эксперт — о трендах рынка
. Вице-президент по продукту Sminex об архитектуре, планировках и наследии
Александр Лагутов
По итогам августа цены на элитную недвижимость в Москве выросли сразу на 15%. Такой рост говорит об устойчивом тренде повышенного спроса на подобные лоты, который наметился еще по итогам первого полугодия 2024 года. Причем у покупателей востребованы как традиционные форматы недвижимости, так и редкие — таунхаусы и городские виллы.
О том, как выглядит удачная планировка элитной квартиры, что такое виллы и как исторические особняки превращаются в клубные дома, РБК Life поговорил c вице-президентом по продукту и оценке Sminex Александром Лагутовым.
— Александр, прежде чем начать разговор о трендах в сегменте элитной недвижимости, хочется задать вопрос о вашей специализации. Расскажите, в чем заключается работа продуктолога?
— Главная задача продуктолога в сфере девелопмента — создать комфортную среду для жизни. Мы — перфекционисты Fine Development. Наш подход к созданию домов предусматривает и функциональные планировки, и красивые дворы-парки, и комфортные общественные пространства, и многое другое. Все с учетом предпочтений покупателей. Если все эти составляющие сложить в один качественный продукт, то можно завоевать сердце клиента. А в конечном итоге это ведет и к коммерческому успеху бизнеса. Самое большое удовлетворение от своей работы я испытываю, когда дом получается не только качественным, комфортным и гармоничным для клиента, но и прибыльным для бизнеса.
— Чтобы создать востребованный продукт, девелоперу надо хорошо знать своего клиента. Как компании изучают своих покупателей?
— Распространенная на рынке практика — опрашивать людей с доходом выше определенного порога в месяц. Но этот подход не всегда формирует точный портрет потенциального покупателя. Мы поступаем по-другому — общаемся только с теми, кто уже купил элитную недвижимость. Такие исследования потребителей длятся около года. Собрать пул настоящих покупателей элитной недвижимости — это долгий и сложный процесс. Причем мы сами создаем анкеты, разрабатываем инструментарий исследований, проводим большие интервью, анализируем данные. На основе полученной информации строим наш подход к продукту: что будет востребовано, что нет, а что стоит попробовать.
Интерьеры клубного дома «Чистые Пруды»
— Чего сегодня хотят покупатели элитного жилья?
— Если говорить об общих вещах, то, конечно, это красивая дорогая архитектура. Очень важно, чтобы она была гармонично вписана в городской контекст. Покупатели элитного жилья — люди со вкусом, пожившие в разных столицах мира и понимающие, что такое историческая ценность и ткань города. Безусловно, важны красота внутренних помещений и их богатство, насыщенность инфраструктуры и возможность реализовывать привычные или желанные сценарии жизни. Например, не во всех проектах даже в элитном сегменте есть бассейн, не говоря о собственных бассейнах в квартирах.
Важны и такие базовые ценности, как высота потолков, качество остекления, максимально зеленый двор, достаточный по объему паркинг и многое другое. Безусловно, значимо наличие современных инженерных систем, тихих лифтов, технологичного кондиционирования, вентиляции, увлажнения воздуха, продвинутых систем охраны и безопасности. Люди в элитном сегменте уделяют много внимания «фильтрации» от внешнего мира: фильтрации воды и воздуха, приватности, количеству квартир на этаже. Эти параметры всегда были и будут определяющими.
— В чем заключается особенность планировок элитного жилья? Студий в 28 «квадратов» в элитном сегменте точно не встретить?
— Их и в премиальном сегменте не встретить. Конечно, основное отличие элитных квартир — это их метраж. Средняя квартира в элитном классе — около 150 кв. м, пентхауса — уже 200–300 кв. м. В премиальном сегменте средний лот — это 100 кв. м, в бизнес-классе — 60–70 кв. м. При этом трехспальная квартира бизнес-класса и трехспальная квартира элитного класса отличаются не только по площади, но и по наличию вспомогательных функций: количеству санузлов, гардеробных, постирочных. И мастер-блоков — спален с собственными санузлами и гардеробными. В бизнес-классе мы стараемся сделать хотя бы один мастер-блок на квартиру. В элитных проектах почти все квартиры имеют несколько мастер-блоков. Функциональность — тоже основное отличие. Принцип современной квартиры — зонирование на общественные и приватные пространства. Сейчас тренд на превалирование именно общественных пространств. Потому что люди поняли, что они проводят больше времени вместе. Отсюда, например, большие кухни-гостиные с красивыми видами.
Двор элитного дома «Реномэ»
— Еще один тренд рынка элитной недвижимости — появление новых редких форматов, нетипичных для большого города: виллы, таунхаусы. Почему они появились и насколько востребованы?
— Действительно, на рынке появились лоты так называемого «нижнего города». Виллы — отдельные дома с приватными входами. Они обеспечивают большую приватность, и у них есть собственное пространство на уровне земли. Пусть это не участок в собственности, но огороженная под тебя территория, где могут играть дети или можно поужинать на свежем воздухе. Такой формат позволяет совмещать элементы загородной жизни и быть в городе, в центре событий. Почти во всех элитных домах мы сейчас закладываем такой продукт. Виллы стоят очень дорого. Но они востребованы.
— Однако такие лоты все-таки останутся редким форматом?
— Безусловно. Это связано с тем, что земля в Москве очень дорогая. В том месте, где можно построить пятиэтажный дом площадью 5 тыс. кв. м, никто не построит одноэтажный площадью 1 тыс. кв. м. Просто это неинтересно с точки зрения бизнеса. Появление вилл, таунхаусов, сити-хаусов — это следствие каких-то ограничений. Например, на участке можно построить только двухэтажный дом. И в этом случае логичнее продать его особняком или «нарезать» на таунхаусы. Либо это история, связанная с общей композицией проекта. Скажем, на первых этажах в центре двора ретейл не нужен. Тогда логично сделать его жилым. Но просто квартиры в один уровень на первом этаже — неинтересно. И так рождается идея с виллами или сити-хаусами.
Александр Лагутов
— Александр, в портфеле вашей компании есть проекты реконструкции исторических особняков. Насколько сложно работать с такими объектами, чтобы и сохранить само здание, и создать при этом современное и удобное пространство, востребованное у покупателей элитного жилья?
— Действительно, работа с такими зданиями очень сложна. Нужно сохранить исторический объем и создать внутри него новый проект. Часто эти дома имеют охранный статус, что накладывает определенные ограничения. Кроме того, важно понимать, что они строились под запросы своего времени и для тех жителей. Сейчас потребности людей другие. Сама структура элементов, в которых живет современный человек, другая. Поместить эту систему в оболочку старого здания сложнее, чем построить новое. На это уходит больше времени, сил и ресурсов.
— Могли бы вы привести примеры?
— Пример реконструкции — наш клубный дом «Чистые Пруды». Это здание начала XX века, построенное по проекту архитектора Отто фон Дессина как доходный дом. Он не был изначально спроектирован так, чтобы потом в нем появились, например, современные лестнично-лифтовые узлы. Поместить в него актуальную инфраструктуру, инженерию, продумать логистику здания — отдельная сложная задача. Нам нужно было не просто сделать современные квартиры внутри исторического здания, но и продумать определенную квартирографию, учесть виды. И нам это удалось: планировки получились функциональными и проект успешно продается на рынке. Ни на какие компромиссы мы здесь не пошли.
Визуализация клубного дома «Чистые Пруды» после реконструкции
Можно упомянуть и «Городскую усадьбу в Орлово-Давыдовском». Тоже очень сложный, но интересный проект, который включает четыре исторических особняка XIX века. Все они — объекты культурного наследия. Поэтому в работе были большие ограничения по тому, что можно сделать снаружи, что можно сделать внутри. Но мы вписывали в эти здания — изначально построенные как нежилые — все необходимые функции. Это было настоящим вызовом. Мы работали с интересными и профессиональными архитекторами, которые очень хорошо переосмыслили пространство. Например, в проекте участвовал известный дизайнер Олег Клодт. В результате получилась настоящая городская усадьба, где каждый дом и каждая комната в нем гармонично продуманы и дополняют друг друга. При этом сохранился исторический облик зданий как часть нашего культурного наследия.
Визуализация террасы хозяйского дома «Городской усадьбы в Орлово-Давыдовском» после реконструкции
— Что было сложнее всего?
— Сложнее всего, но вместе с тем интереснее было работать с инженерией. Мы сделали каждый особняк автономным. Есть подземная парковка, с которой можно попасть в любое из четырех зданий. Это необычное решение, которое подчеркивает приватность и добавляет комфорта. Словом, была проделана большая творческая, скрупулезная и очень профессиональная работа. Реконструкция объектов культурного наследия — это всегда вызов. Но когда все получается, то это отдельный предмет внутренней гордости, удовлетворения, что нам удалось сохранить историческое, но при этом наполнить его современными смыслами.
Элитный дом «Лаврушинский»
— Насколько покупателям элитной недвижимости важно, будут они жить в историческом здании или в новом клубном доме? Добавляет ли это ценности объектам?
— Здесь нет универсального ответа. Главное, чтобы продукт целиком был гармоничным и удовлетворял все потребности клиентов. Конечно, кому-то интереснее жить в историческом здании, кому-то — во вновь построенном. Но я убежден, что большинство людей мыслят картиной целиком — местоположение, история здания, архитектура, наполнение, инфраструктура, инженерия, двор, планировка квартиры. Все это должно быть гармонично и комфортно. Если это так, то «мэтч», что называется, случится, и клиенту продукт понравится.
— Вам с какими объектами интереснее работать?
— У меня нет предпочтений. Мне интересно работать с любым нашим проектом. Я активно участвую в этом процессе на каждом этапе, включая выбор площадки, на которой можно сделать интересный продукт. Если классный продукт не получается, мы ее просто не покупаем. Мне нравятся все наши площадки, потому что это всегда технологичная и обдуманная работа над каждым решением — от архитектуры и дизайна до инженерии и инфраструктуры.
Фасад дома «Достижение»
— Если побыть немного визионерами, то, на ваш взгляд, какими будут элитные дома через 10–15 лет? Что будет с форматами?
— Больших перемен не произойдет. Дело в том, что люди не меняются, а у покупателей элитной недвижимости всегда был и будет запрос на красоту и максимально комфортную среду для жизни.
Продолжится тренд на повышение функциональности планировок — люди все меньше и меньше готовы платить за «дурацкие» метры ради метров. Будет развиваться инфраструктура домов, закрывая все больше реальных жизненных сценариев их жителей. Будут развиваться материалы и технологии.
А вообще рынок недвижимости довольно стабилен и консервативен, и сейчас его основная задача — научиться оснащать дома действительно необходимыми для жителей функциями и потом их воплощать.
